Bill Bonner

Ešte stále nie sme si istí, či vzostup cien rezidenčných realít dosiahol svoj vrchol. No vieme s istotou, že nie je na začiatku. Veľká bublina stavania domov nemusí byť mŕtva, ale už šíri mŕtvolný zápach. Príbuzní sa zhromažďujú v prijímacom salóne. Striebro je zabalené a miestny farár je na scéne, púšťajúc sa do posledných obradov.

Nevieme s istotou, ako sa historka vyvinie. Ale je čas písať nekrológ.

Začneme, ako všetky dobré rekviem, v strede, či aspoň pri jednom z jeho komických bodov.

Na jeseň 2006 sa objavila správa, že Donald Trump predáva svoju luxusnú vilu v Palm Beach za 120 miliónov dolárov. Pred menej ako desiatimi rokmi ju kúpil za menej ako 50 miliónov. Ak sa mu podarí dostať žiadanú cenu, zarobil na nej každý rok 7 miliónov. Ak ich dostane, stálo to zato – viac ako pol milióna dolárov mesačne – len zato, že bol majiteľom jednej z najväčších amerických víl na floridskom pobreží.

No poľutujme budúceho majiteľa. Bude mať trovy 6 miliónov dolárov ročne (5 %-ný úrok zo 120 miliónov kúpnej ceny) plus daň z nehnuteľnosti, plus náklady na údržbu, plus platy personálu a iné výdavky. Miesto toho, aby poberal, vydá z vlastného vrecka pravdepodobne skoro milión dolárov mesačne. Tu prezradíme záujemcovi malé tajomstvo: ceny domov nejdú hore každý rok, najmä nie u tých domov, ktoré za posledných desať rokov zdraželi o 70 miliónov dolárov.

Hneď sme si pomysleli, že Veľký Donald udal tempo pre ceny extravagantných bydlísk, a vskutku už o pár týždňov princ Bandar bin Sultan, bývalý vyslanec Saudskej Arábie v USA, vrhol na trh svoj ranč neďaleko Aspenu v Colorade za 135 miliónov – čo je dosiaľ najvyššia suma požadovaná za súkromné bydlisko v Amerike … možno vo svete. Ale to bolo čaro bubliny rodinných domov; každá absurdita viedla priamo k ďalšej a ešte väčšej absurdite.

Na celom svete nakupovali boháči vo veľkom. Kupovali ranče v Južnej Amerike; aj Bushova rodina si kúpila jeden – 98 000 akrovú (asi 39 000 ha) haciendu v Paraguaji. (V záujme úplnej pravdy a pripúšťajúc aj čiastočnú poruchu zdravia, priznáva sa autor, že aj on si kúpil piaď zeme na juh od Rio de la Plata. Je rád, že Bushovci sa usídlili na sever od zátoky, lebo mu ide o vývoj cien realít v tejto oblasti.)

Bohatí ľudia otvárali svoje tučné peňaženky a kupovali diamanty, umelecké predmety a byty v Mayfair (Londýn), na Place Vendôme (Paríž) a Puerto del Sol (Madrid). Ceny leteli hore a životné náklady sa šplhali až na Mesiac.

Ale dolu, na druhom konci platovej stupnice, prežívali nízka a stredná trieda trpké časy. Za posledných 10 rokov pridali k svojim dlžobám 5,2 trilióna – väčšinou hypotéky na domy. Podľa expertov to nebolo zlé, pretože aj hodnota domov sa zvýšila.

Cena priemerného amerického domu sa v uvedenom období zvýšila o 60 %. Pri porovnaní so ziskami boháčov v Malibu, Manhattane alebo v Miami je to mizerný groš, ale dosť pre pozdvihnutie mysle miliónov jednoduchých ľudí. Za posledných 100 rokov sa niečo podobné nestalo ani raz. Ceny domov sledovali príjmy a vývoj HDP ako ulievač ďaleko od lopty, ktorého si nikto nevšíma. No za Greenspanovej vlády sa ceny rozbehli do takého šprintu, že predbehli všetkých ostatných.

Bohatý muž sa díva na rast hodnoty svojho vlastníctva s pokojným odstupom – ako sa díva na pohár piva, keď pena preteká. Chudobný sa nevie ovládať. Cíti, že musí využiť príležitosť. Než sa nazdáte, správa sa uvoľnene a bezmyšlienkovite, no po chvíli mu v hlave svitne.

Rast cien nehnuteľností bol vyvolaný klamstvom, že federálna vláda môže zvýšiť svetovú kúpnu silu trvalým pridávaním „peňazí” do svetovej ekonómie. Klamstvo viedlo k podvodom a po nich nasledovalo velikášstvo, sklamanie a halucinácie.

Ťažiskom všetkých lží bola predstava, že domy stále získavajú na cene. Musím čitateľa prekvapiť. Dnes si každý myslí, že hodnota domov sa postupne zvyšuje, ale to nie je pravda. Počas sto rokov, to je od 1896 do 1996, sa cena domov nemenila – držala krok s rastom HDP, infláciou a s rastom príjmov. Až potom sa v priebehu desiatich rokov výrazne zvýšila.

Majitelia domov nevedeli, čo si o tom majú myslieť. Dá sa povedať, že si veci zle vysvetľovali. Uverili, že ich hromádky kvádrov a tehál, dve na štyri, a ich vyblednutá farba, podstupujú nárast skutočnej hodnoty – asi ako dobré víno pri starnutí alebo dlhopis, ktorý dozrieva.

Tento pocit bol nepochopiteľný, pretože bol v rozpore s obrazom pred očami: bolo treba len otvoriť oči a už ste videli, že dom sa veru nezlepšoval. Naopak, každým dňom sa zhoršoval. Majiteľ dobre vedel, že drevené podlahové a stropné trámy sa krivia a hnijú. Betónové základy pukajú. Alumíniové okná korodujú. Šindle na streche sa rozchádzajú. Odpadové rúry sa upchávajú. Vodovodné potrubia hrdzavejú. Koberce blednú a ostávajú na nich fľaky. Každý predmet v dome a okolo domu – veľký aj malý – stráca vekom na cene. Ako by bolo možné, že ich súhrn na cene získava?

Ako išli roky, kľučka na vchodových dverách začala vŕzgať. Keď majiteľ otočil v kúpeľni kohútikom s teplou vodou, kohútik prepúšťal. Keď zapol klimatizáciu, vynechávala a praskala. Ako bolo možné, že táto kompletná zbierka chátrajúcich a kaziacich sa vecí ako celok získavala na cene? To sa predsa priečilo zdravému rozumu!

Do toho sa však zamiešali teoretici, ekonómovia a agenti realitných kancelárií. Majiteľovi nahovárali, že ceny nehnuteľností idú hore, pretože prichádza toľko nových ľudí. Ako však vysvetliť, že ceny stúpali všade, vo všetkých 50 štátoch Únie? Odkiaľ prichádzali všetci títo noví ľudia? Okrem toho, hovorili agenti, začína byť málo stavebných pozemkov a stavebné predpisy sa stávajú veľmi reštriktívne (obmedzujúce). Nové domy sa stávajú zriedkavé – preto je záujem o staré.

Ale aj tu stačí otvoriť oči a je jasné, že to nie je tak. Cena domov sa zvyšovala všade. Nastala zrejmá konjunktúra stavby domov, nielen nárast cien domov. V niektorých oblastiach sa stavalo na všetkých pozemkoch, ktoré sa dali získať. Rodinné domy vyrastali na bývalých pastvinách pre dobytok a na cintorínoch áut. Inde búrali rodinné domy, aby urobili miesto pre družstevné domy. Hektáre kedysi prázdnej krajiny sa menili na sídliská.

Ako bolo možné, že pri všetkých nových ponukách sa ceny zvyšovali? Skutočnosť protirečila predpokladu aj návodu. Narastajúca ponuka má hnať ceny dolu, nie hore!

Aj to zaváži, že nové domy nemali chyby starých budov. Farba bola čerstvá. Dvere sa otvárali a zatvárali nehlučne. Klimatizácia neprodukovala rušivé zvuky. Kohútik neprepúšťal vodu ani plyn. Domy boli väčšie, čistejšie, priestrannejšie – modernejšie. Ako bolo možné, že pri takejto súťaži aj vraky starých domov získavali na cene? Mali na cene strácať!

Majiteľ domu si mal položiť otázku, čo je dom v skutočnosti hodný? Nakoniec – čo je dom? Je to skrýša: je to miesto, kde vešiame klobúky. Sladký domov, príjemný domov. Ale kto to kedy počul, žeby sladký domov urobil niekoho bohatým?

Majiteľov mozog pracoval na probléme ako gorila pokúšajúca sa o dlhé delenie; nakoniec pochopil, že sa na svoj dom nemá dívať ako na obydlie, ale – ako na investíciu! To bola ďalšia tehla do múru veľkej bubliny stavby domov. V mnohých oblastiach štátu rástla stavba obytných domov ročne o 20 % alebo aj viac. Majiteľ zistil, že ako investícia to bola ohromná vec. Kde vynášal kapitál toľko? Ktorý vklad má v kuchyni mramorové doplnky?

Čím viac sa na to díval ako na investíciu, tým to bolo atraktívnejšie. Mohol kúpiť dom bez základného kapitálu. To bol ďalší jed – za chvíľu uvidíme, aký. Predstavme si najprv, že sa do toho pustil ako konzervatívny, rozumný investor. Mohol kúpiť 200 000-ový dom tak, že zložil prvú splátku vo výške 20 %, teda vložil do toho 40 000 dolárov. Predstavoval si dve formy výnosu. Predovšetkým ako z kapitálu alebo cenných papierov dostane „dividendu” v podobe bydliska. Taký dom prinesie mesačné nájomné okolo 2 000 dolárov, to je 24 000 ročne. K tomu pribudne zisk zo stúpajúcej ceny domu, čo je pri 20 % ďalších 40 000. Íha … veď to je zlatá baňa! Počiatočná investícia vynáša „zisk” 64 000 – každý rok. Všetko, čo musí robiť, je platiť splátky, povedzme 1 000 dolárov mesačne … samozrejme plus dane a bežné výdavky.

Jedna absurdita sledovala druhú … každá väčšia ako predošlá. Majiteľ domu zisťoval, že nielenže jeho dom bol ohromná investícia, on sám bol investičný génius, ktorý to vedel využiť. Priemerný zárobok v USA bol v roku 2000 len 37 565 dolárov a on zarábal viac – oveľa viac – len tým, že býval vo vlastnom dome!

Premýšľajúci rozumný človek, ponechaný na seba a na svoje myšlienky, by sa bol čudoval, ako je to možné. Zamyslel by sa nad svojím šťastím a hľadal by hlbšie príčiny. Položil by si otázku: „Ako sa množia peniaze?” Prácou. Šetrením. Poznal odpovede. A vedel, že nič z toho nerobil. Investovaním! „Pravdaže!”, povedal si. „Som investor … ako George Soros alebo Warren Buffett.”

Len ešte šikovnejší. Všimol si, že Buffett žije stále v tom istom dome už 40 rokov. Aký to chumaj! Mal obchodovať … riskovať … refinancovať!

Požičiavanie na vlastný dom

Nasledovala druhá obludná ilúzia a sklamanie. Majiteľ domu začal veriť, že má v spálni obdobu bankomatu: ak mu jeho dom vynáša také peniaze, povedal si, môže z nich niečo odobrať a minúť. Využívajúc internetové spojenia začali si majitelia domov pravidelne vyberať hotovosti z Banky svojich vlastných domov.

Požičiavanie na vlastný dom bolo také jednoduché – dlžníkom sa riziko zdalo malé. Úroky boli nízke. Zdalo sa to byť hračkou. Dom, ktorý zvyšoval bohatstvo rodiny ročne o 60 000, ľahko mohol prepustiť rodine 10 000, aby sa jej lepšie žilo. Do čerta, rodina mala predsa ešte stále 50 000 plus na účte! A tak začali peniaze tiecť. Čo začalo ako tenký pramienok, stalo sa skoro Amazonkou, veľkou riekou bez možnosti návratu. V rokoch 2004 a 2005 si majitelia domov „vybrali” zo svojich domov viac ako 1 trilión (v USA 10-??, po našom bilión) dolárov.

Experti vraveli, že to bolo veľmi rozumné. Správne vraj manažovali svoje rodinné bohatstvo. Úroky z pôžičky boli nízke; lepšie je požičiavať si na nehnuteľnosť ako na bankovú kartu. Nakoniec – ak ide cena domu hore, čo sa môže stať?

Odpovedali sme v predošlých riadkoch. Nezáležalo na cene domu; ide o to, ako majiteľ domu splatí pôžičku. Samozrejme môže predať dom, aby mal hotovosť. Ale kde bude potom bývať? Toto nebol jediný dom v Amerike, ktorého cena išla hore. Jediný spôsob, ako môže realizovať nafúknutú cenu svojho domu, je … umrieť, alebo vysťahovať sa do cudziny. Nie mnohí majitelia domov sú ochotní urobiť jedno alebo druhé. Ale musia splácať svoju dlžobu ako každý iný dlžník. A ako sa požičané sumy zvyšovali, nohy sa im začali triasť … a podlamovať. Nič im nepomohlo, že dom mal vyššiu cenu – aj poistky boli drahšie, aj údržba domu, aj dane, všetko.

V roku 2002 išli ceny domov hore rýchlejšie ako kedy predtým. Prišiel čas, keď majiteľ domu musí prehltnúť najbližšiu veľkú neskutočnosť.

V určitých oblastiach – San Francisco, San Diego, Miami, Las Vegas, Washington, D.C., Manhattan – bralo zvýšenie cien domov v rokoch 2002-2006 dych. Priemerný dom v San Francisku sa v roku 2005 predával za 820 482 dolárov. Vo washingtonských predmestiach sa cena jednoduchých prízemných koloniálnych domov za týchto päť rokov zdvojnásobila. Na kalifornských pobrežiach stojí dnes aj obytná maringotka (trajler) viac ako milión dolárov.

Prameň:  Bill Bonner, “The Lie That Blew Up the World”, LewRockwell.com, 4. novembra 2006.

Preložil Rastislav Škoda